Может ли дольщик претендовать на квартиру, если отказался от договора с застройщиком в обмен на возможные деньги

Верховный суд РФ определит, есть ли у дольщика право требовать недвижимость в том случае, если перед этим он пошел на расторжение договора с застройщиком и фиксацию денежных требований.

Судебная коллегия по экономическим спорам будет рассматривать данный вопрос в рамках дела о банкротстве АО «Объединенная строительная компания». 

В 2003 году, АО «ОСК» обязалась построить  жилой комплекс «Академ Палас» на юго-западе Москвы. В заявленных планах были здания высотностью до 32-этажей с многоуровневым паркингом, на 538 квартир с жилой площадью 62 129 кв. м.

Сроки сдачи объекта, изначально установленные на 2008 год, несколько раз переносились. В июле 2014 года строительные работы прекратились.

В октябре 2014 года гражданин С.П. приобрел у ОСК четыре квартиры общей площадью 482 кв. м и три машино-места, общей стоимостью 69,4 млн руб. Был заключен договор, в котором застройщик принял на себя обязательство до 1 октября 2016 года передать дольщику ключи. В декабре 2015 года в отношении ОСК возбуждено дело о банкротстве.

В марте 2017 года С.П. расторг через суд договор и добился взыскания с застройщика уплаченной суммы, а также процентов и штрафа согласно закону о защите прав потребителей. Деньги выплачены не были, в ноябре 2018 года, после признания ОСК банкротом, С.П. оказался одним из кредиторов.

Весной 2020 года было принято решение о достройке ЖК «Академ Палас» Московским фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. Ориентировочный срок завершения строительства - 2023 год.

В октябре 2021 года С.П. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с просьбой изъять денежные требования С.П. из реестра кредиторов и включить его в число лиц, имеющих право на передачу помещений в натуральном выражении. Требования были удовлетворены в судах трех инстанций. Суды исходили из следующего, пункт 7 статьи 201.11 закона о банкротстве позволяет передавать дольщику, имеющему денежные требования, жилое помещение или машино-место в качестве отступного. Суды отметили, что С.П. на момент расторжения договоров не знал о перспективах завершения строительства ЖК и воспользовался единственным доступным способом защиты своих прав. Соответственно, законодательные препятствия для передачи дольщику обозначенной собственности отсутствуют, а лишение его возможности поменять требования противоречит цели и смыслу положений законодательства о банкротстве застройщиков.

Фонд защиты прав не согласился с этим решением. В ВС РФ была подана жалоба, в которой Фонд настаивал на необходимости отказать С.П. в удовлетворении просьбы, поскольку расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре, а в случае банкротства застройщика - претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

Судья ВС РФ счел эти доводы достаточными для передачи жалобы на рассмотрение СКЭС ВС РФ. Заседание по делу назначено на 26 января 2023 года.