Объект может быть введен в эксплуатацию независимо от окончания срока действия договора аренды ЗУ

13.03.2024

Верховный Суд указал, что действия публичных органов, которые отказывают в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю и при этом отказывают в заключении договора аренды участка со ссылкой на отсутствие разрешения, не могут быть признаны разумными.

24 января Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-20117 по делу № А41-96091/2022, в котором указал, что нижестоящие суды не имели оснований для отказа в удовлетворении требования общества о признании решения незаконным. Суд отметил, что отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует своевременному введению объекта в гражданский оборот для осуществления предпринимательской деятельности.

31 июля 2013 года администрация Богородского городского округа Московской области и ООО «Транспортный газ» заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для объектов придорожного сервиса. 14 мая 2014 года администрация выдала арендатору разрешение на строительство многотопливного автозаправочного комплекса с услугами дорожного сервиса, срок действия которого истекал 13 ноября 2016 года.

Арендатор возвел на земельном участке объект незавершенного строительства с готовностью 74%, и 29 декабря 2018 года зарегистрировал право собственности на него. 26 февраля 2019 года стороны заключили новый договор аренды этого участка для завершения строительства, срок действия которого продлили до 25 января 2022 года, а разрешение на строительство - до 12 марта 2022 года.

Общество завершило строительство в установленный срок и 11 марта 2022 года обратилось в Главное управление государственного строительного надзора Московской области, которое утвердило заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, включая требования по энергетической эффективности и оснащенности приборами учета энергетических ресурсов.

После этого ООО «Транспортный газ» подало заявление в администрацию о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для ввода объекта в эксплуатацию и его дальнейшей эксплуатации. Однако администрация отказала в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. 28 июля 2022 года застройщик обратился в министерство жилищной политики с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получил отказ из-за истечения срока действия договора аренды, который закончился 25 января 2022 года, т.е. до обращения за разрешением.

Общество подало в арбитражный суд заявление о признании незаконными решений администрации, министерства имущественных отношений Московской области и министерства жилищной политики, а также о обязании уполномоченного органа выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (дело № А41-64746/2022). В ходе дела произошла реорганизация ООО «Транспортный газ», в результате которой заявителем стал его правопреемник — ООО «ИнтелПроект».

Сославшись на статьи 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса, статьи 8 и 55 Градостроительного кодекса, а также статьи 39.6 и 39.8 Земельного кодекса, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным решения министерства жилищной политики об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Суд отметил, что в пункте 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса указаны обязательные документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения, включая правоустанавливающие документы на земельный участок. Отсутствие таких документов, согласно части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса, является основанием для отказа.

Поскольку на момент обращения общества «Транспортный газ» с заявлением о выдаче разрешения срок действия договора аренды от 26 февраля 2019 года истек, у заявителя не было правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый объектом. Таким образом, министерство жилищной политики правомерно отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Апелляция согласилась с выводами суда первой инстанции, а кассация оставила их без изменений.

5 декабря 2022 года Арбитражный суд Московской области выделил в отдельное производство требование о признании незаконным решения министерства жилищной политики от 3 августа 2022 года об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и об обязании министерства выдать разрешение (дело № А41-96091/2022), однако позже отказал в удовлетворении этого требования. Апелляция и кассация также оставили данное решение без изменений.

«ИнтелПроект» подал кассационную жалобу в Верховный Суд, который рассмотрел дело и отметил, что истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не означает отсутствия правоустанавливающих документов и не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения, ссылаясь на пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Суд указал, что законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта, но ввод должен происходить в разумные сроки. При этом было установлено, что правоустанавливающим документом на земельный участок является договор аренды от 26 февраля 2019 года. Арендатор законно возвел объект в период действия разрешения на строительство. Завершение строительства подтвердило распоряжение Главгосстройнадзора от 25 марта 2022 года.

Суд отметил, что уполномоченный орган не имеет оснований требовать изъятия объекта, поскольку истечение срока договора аренды не свидетельствует о нарушении разрешения на строительство или самовольном строительстве. Таким образом, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию из-за истечения срока аренды не может быть признан правомерным. Верховный Суд также подчеркнул, что действия публичных органов, которые отказывают в выдаче разрешения из-за отсутствия правоустанавливающих документов и одновременно отказывают в заключении договора аренды, не являются разумными и не защищают как публичные интересы, так и законные права застройщиков.

Таким образом, Верховный Суд указал, что отказ министерства жилищной политики в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует требованиям п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса и нарушает права общества «ИнтелПроект». Этот отказ препятствует своевременному вводу объекта в гражданский оборот для ведения предпринимательской деятельности, что обосновывает недостатки в решениях нижестоящих судов.

Суд отменил эти решения и признал отказ министерства незаконным. При этом он отметил, что суды не проверили, соответствуют ли иные представленные документы требованиям Градостроительного кодекса, основываясь лишь на отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок на момент подачи заявления. Поэтому дело о возложении на министерство жилищной политики обязанности выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подлежит новому рассмотрению в Арбитражном суде Московской области.

Заполните форму,
и наши юристы свяжутся с вами
в ближайшее время

Вы можете прикрепить к сообщению до 5 файлов, объемом не более 3 Мб в форматах jpg, jpeg, gif, png, doc, docx, pdf, xls, rtf, txt, zip, rar.

Нажимая на кнопку «Отправить» вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Наверх