Неприменимость сроков давности при непередаче застройщиком всей документации по дому управляющей компании

08.04.2024

Застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на многоквартирный дом, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить указанную документацию» — Верховный Суд.

30 марта Верховный Суд вынес Определение № 304-ЭС22-24319 по делу № А45-31177/2021, разъясняя, почему срок исковой давности не всегда применим в делах по искам управляющей компании к застройщику об обязании передать техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома.

В сентябре 2017 года в Новосибирске введен в эксплуатацию многоквартирный дом, строительством которого занималось ООО «Специализированный застройщик «Союз-Инвест». По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, инициированного застройщиком, был выбран способ управления домом – через управляющую компанию, которой стало ООО УК «Велес» (далее — «УК»).

Застройщик и УК подписали реестры передачи технической документации, но она не была передана полностью. В сентябре 2021 года УК направила застройщику претензию с требованием о передаче недостающей документации. Ее неудовлетворение послужило основанием для обращения в суд. В иске указывалось на создание застройщиком препятствий в эксплуатации дома путем уклонения от передачи необходимой технической документации и иных связанных с управлением домом документов.

Ответчик в суде первой инстанции заявил о передаче большей части требуемой документации по реестрам и актам приема-передачи, подписанным в 2017 году, и сослался на пропуск УК срока исковой давности. На основании этих доводов суд отказал в иске, отметив, что часть истребуемой документации была передана УК на основании реестров и актов приема-передачи, указал, что списки жильцов, документы об общем имуществе и другие связанные с управлением домом документы истребуются необоснованно. В отношении остальной части документов суд установил, что срок исковой давности был пропущен, так как УК начала свою деятельность в октябре 2017 года, а иск был подан только в середине ноября 2021 года, что превышает трехлетний срок. Данное решение было поддержано апелляцией и кассацией.

ООО «УК «Велес» подало кассационную жалобу в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и другие связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, электронные коды доступа и иные технические средства, необходимые для эксплуатации дома. Отсутствие или утрата указанной документации не освобождает от этой обязанности; в таком случае техническая документация должна быть восстановлена за счет обязанного лица.

Кроме того, в период ввода дома в эксплуатацию действующие строительные нормы и правила предписывали, что техническая и прочая необходимая для эксплуатации дома документация, представленная подрядчиком и заказчиком в государственные приемочные комиссии, должна храниться у эксплуатационной организации. Поэтому застройщик обязан был осуществить комплектование, хранение и передачу соответствующей исполнительной и эксплуатационной документации.

Техническая документация длительного срока хранения, подлежащая передаче управляющей компании (в состав которой входит, в том числе, план участка; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на жилой дом и др.; должна пересматриваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, капитального ремонта и других обстоятельств. Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома представляет лишь один из аспектов документации, передаваемой застройщиком управляющей компании.

Согласно выводам Верховного Суда, документация на многоквартирный дом не является общедоступной и не может быть получена управляющей компанией самостоятельно. Тем не менее, она необходима для осуществления ею функций управления и обслуживания общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, управляющая компания вправе требовать от застройщика передачи такой документации для эффективного выполнения своих обязанностей.

ВС РФ особо подчеркнул, что обязанность по передаче проектной документации на жилой дом собственникам (владельцам) объекта недвижимости, представляемым управляющей компанией, возникает в силу прямого указания закона и сохраняется на протяжении всего периода эксплуатации дома. Следовательно, застройщик, не передавший управляющей компании необходимую документацию в полном объеме, нарушил установленные законом обязанности, что влияет на выполнение истцом функции управления многоквартирным домом, на содержание общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы и возможности возмещения вреда в результате такого содержания. При длящемся уклонении от передачи данной документации, застройщик должен исходить из того, что соответствующий иск, направленный на устранение всяких нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме, может быть предъявлен к нему в течение всего периода эксплуатации дома, обеспечивая сохранность документации, а при необходимости - готовность к ее восстановлению.

Наверх