Росреестр разъясняет нюансы.
В декабре 2023 года был принят Федеральный закон № 608-ФЗ, разработанный при участии Росреестра, который усовершенствовал процесс перепланировки помещений. Законопроект был предложен депутатами Государственной Думы, а затем доработан ко второму чтению с учетом поправок, внесенных Правительством Российской Федерации. Поправки в главы 3 и 4 Жилищного кодекса РФ вступят в силу с 1 апреля 2024 года.
В СМИ начала появляться недостоверная информация о работе нового закона. Для предотвращения неверных интерпретаций Росреестр решил объяснить суть изменений и устранить возможные недоразумения.
Специалисты Росреестра подчеркивают, что изменения не затрагивают порядок получения согласования на перепланировку помещений в многоквартирных домах, а также процесс перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Процедура оформления перепланировки остается прежней: необходимо подготовить документы, обратиться в соответствующий орган власти и внести изменения в сведения о помещении, которое было перепланировано.
Новый закон уточняет понятие перепланировки, основываясь на статье 40 Жилищного кодекса РФ. В частности, теперь четко прописано, что считается результатом таких работ, а также что после завершения перепланировки требуется обновление данных в ЕГРН (о границах и/или площади помещения) либо проведение кадастрового учета и регистрации права на вновь образованные помещения.
Также закон разъясняет момент завершения перепланировки. Если ранее это не было четко регламентировано, то теперь установлено, что перепланировка считается завершенной после внесения изменений в ЕГРН.
Важно различать виды строительных работ, такие как ремонт, реконструкция и перепланировка, так как они регулируются разными федеральными законами и имеют различные объемы работ и правовые последствия. Например, ремонт не изменяет характеристики помещения, поэтому не требует обращения в Росреестр и не нуждается в согласовании. Однако реконструкцию и перепланировку необходимо согласовывать, поскольку они приводят к изменению характеристик помещений.
Перепланировка включает в себя такие работы, как перенос или демонтаж внутренних перегородок, создание дверных проемов, добавление или расширение окон, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, а также создание или удаление дополнительных кухонь и санузлов.
Реконструкция же подразумевает более масштабные изменения характеристик объекта недвижимости, такие как увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности здания. Примером реконструкции может служить возведение пристроя к жилому дому или строительство мансардного этажа.
В отличие от перепланировки, реконструкция может быть выполнена только при наличии разрешения на строительство, которое следует получить до начала работ.
Ранее перепланировка определялась как изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, которое требовало внесения изменений в технический паспорт помещения. Однако с принятием нового закона эта зависимость была устранена, что упростило предыдущие процедуры. Теперь под перепланировкой понимается изменение границ и/или площади помещения, создание новых помещений, а также изменение внутренней планировки, даже без изменения границ и/или площади. Эти изменения могут происходить в случаях, указанных в статье 40 Жилищного кодекса РФ.
В некоторых СМИ сообщалось, что собственник обязан получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера, а затем самостоятельно направить документы в Росреестр. Однако специалисты Росреестра поясняют, что этот порядок действовал до принятия нового закона и теперь не соответствует актуальным нормам.
Согласно новому закону, технический план должен быть подготовлен до получения акта приемочной комиссии. Это необходимо для того, чтобы после утверждения акта приемочной комиссии уполномоченный орган (обычно это органы местного самоуправления) мог самостоятельно направить заявление в Росреестр для внесения изменений в кадастр или регистрации прав на перепланированное помещение.
Таким образом, после завершения перепланировки заявителю больше не нужно тратить время на подачу документов в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН – этот процесс будет автоматизирован.
Специалисты Росреестра считают, что нет оснований для роста коррупции при согласовании перепланировок. Подготовка технического плана осуществляется на основе договора подряда на свободном рынке кадастровых работ, который могут выполнять как кадастровые инженеры — индивидуальные предприниматели, так и коммерческие юридические лица, в штате которых должно быть не менее двух кадастровых инженеров.
Предположения о возможном увеличении количества «незаконных» перепланировок также не имеют под собой оснований, поскольку закон не меняет порядок согласования таких работ. Напомним, что незаконными считаются переустройства или перепланировки, выполненные без документа, подтверждающего согласование, или с нарушением утвержденного проекта перепланировки.
Росреестр полагает, что введенные изменения сделают процесс перепланировок более прозрачным и обеспечат предоставление достоверной информации о характеристиках помещений, что будет выгодно всем заинтересованным лицам.
По информации специалистов Росреестра, статья 40 Жилищного кодекса РФ с момента ее первой редакции предусматривала, что объединение помещений осуществляется в порядке перепланировки, как это указано в главе 4 Жилищного кодекса.Так что положения закона не являются принципиально новыми и не создают дополнительных сложностей для собственников, решивших изменить границы своих помещений или создать новые помещения в многоквартирном доме.
Помещения в многоквартирных домах являются объектами гражданского оборота, и каждый покупатель заинтересован в получении достоверной информации о назначении, границах и внутренней планировке помещения. Перепланировка квартиры часто влечет за собой изменения ключевых характеристик объекта недвижимости. Например, перенос, устранение или возведение новых стенных перегородок могут изменить общую площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону. Если площадь квартиры увеличивается, то возрастает ее кадастровая и рыночная стоимость, а вместе с этим и налог на недвижимость. Также перепланировка приведет к изменению графических данных о помещении в ЕГРН.
Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, данные о правах на объект, кадастровую стоимость, обременения, а также подтверждает право собственности. Если, например, при продаже квартиры или в случае наследства данные о площади в договоре купли-продажи не будут совпадать с информацией в ЕГРН, это может стать основанием для приостановки регистрационных действий.
Закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение точности данных в ЕГРН о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах, что необходимо для эффективного осуществления гражданского оборота таких помещений.
Связаться
