Верховный суд удовлетворил требование дольщика претендовать на денежную компенсацию от фонда защиты прав дольщиков, который будет достраивать дом, хотя ранее он отказался от договора долевого участия до банкротства застройщика и включился в реестр требований с денежным требованием к последнему. Расчет денежной компенсации  должен производиться на основе рыночной стоимости квартиры, положенной дольщику по первоначальному договору. Однако, дольщик не в праве требовать от фонда передать ему квартиру в достроенном фондом доме.

Согласно общему правилу, после расторжения договора долевого участия обязательства застройщика прекращаются и он не обязан передавать дольщику квартиру. Факт банкротства застройщика на это не влияет. Но Верховный суд посчитал, что если недостроенный дом передают фонду защиты прав дольщиков, то обстоятельства меняются. 

Публичная функция фонда - это защита жилищных прав граждан, заключивших с застройщиком договоры долевого участия. В случае банкротства застройщика, недостроенный дом могут передать фонду, а он уже будет заканчивать строительство. Конституционный принцип равенства предполагает, что подобная защита права на собственность распространяется на всех дольщиков, в том числе и прекративших отношения с застройщиком. Поскольку дольщики, сохранившие отношения с застройщиком, имеют право претендовать на получение от фонда квартир - дольщики, расторгшие договор, должны получать те же гарантии. Верховный суд указал, что последние вправе рассчитывать на получение от фонда денежной компенсации, соответствующей рыночной стоимости квартиры, на которую они претендовали. Данная компенсация не может рассчитываться по аналогии с правилами, которые применяются для расчета компенсации залоговым кредиторам, поскольку это ставит дольщиков в неравное положение.

Также, согласно решению ВС, фонд может передавать дольщикам квартиры в качестве отступного или после заключения соглашения о новации. Но только по соглашению сторон и в том случае, когда на эти квартиры не претендуют другие участники строительства.

Основанием для выводов служит дело о банкротстве «Объединенной строительной компании» (дело № А40-245757/2015). Застройщик заключил с гражданином С. П. договоры долевого участия в строительстве, обязательства по которым не выполнил. Вследствие чего дольщик расторг договоры в судебном порядке. После того, как в отношении застройщика была начата процедура банкротства, бывший дольщик включился в реестр кредиторов с денежным требованием.

Московский фонд защиты прав дольщиков взялся достроить жилой комплекс, начатый компанией «ОСК» и через суд получил активы застройщика. После чего С. П. обратился в суд чтобы исключить его денежные требования из реестра и обязать фонд передать ему квартиру в достроенном ЖК. Заявление было удовлетворено в суды трех инстанций, требования истца были включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Верховный суд изменил это решение - истцу было отказано в праве на получение квартиры, при этом присутствует возможность получить компенсацию в размере стоимости квартиры от фонда защиты прав дольщиков.